Jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika?

Opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika są kluczowymi etapami w procesie egzekucji komorniczej. Ich celem jest przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w ramach postępowania egzekucyjnego. Egzekucja komornicza polega na zastosowaniu wobec dłużnika środków przymusu przewidzianych przez Kodeks Postępowania Cywilnego celem spełnienia świadczenia przysługującego wierzycielowi.

Najczęściej egzekucja komornicza obejmuje zajęcie majątku ruchomego i nieruchomego dłużnika na poczet zaciągniętych przez niego zobowiązań. Zajęcie nieruchomości wiąże się z jej opisem i oszacowaniem.

Wniosek o wszczęcie egzekucji i dokonanie opisu i oszacowania

Bardzo często przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowi jedyny sposób na odzyskanie wierzytelności. Dlatego dysponując wiedzą na temat tego, że dłużnik posiada nieruchomość, we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego należy wskazać ten fakt i złożyć wniosek o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, w tym o dokonanie przez komornika opisu i oszacowania tej nieruchomości. Głównym celem opisu i oszacowania nieruchomości jest poznanie jej wartości.

Przebieg egzekucji komorniczej z wnioskiem o dokonanie opisu i oszacowania

Egzekucja komornicza przebiega zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na początku komornik dokonuje zajęcia nieruchomości, co oznacza, że formalnie przechodzi ona pod kontrolę sądu i komornika. Zajęcie to jest dokonywane na podstawie tytułu wykonawczego, który uprawnia komornika do podjęcia działań egzekucyjnych. Po zajęciu nieruchomości, na wniosek wierzyciela sporządzany jest jej opis i szacowana wartość.

Komornik sporządza dokładny opis nieruchomości. W tym celu może on wejść na teren nieruchomości, aby dokonać jej oględzin. Opis zawiera informacje o lokalizacji, powierzchni, stanie technicznym, standardzie wykończenia, a także o wszelkich obciążeniach i ograniczeniach prawnych dotyczących nieruchomości (np. służebności, hipoteki).

Kolejnym etapem jest szacowanie nieruchomości, a więc oszacowanie jej wartości. W tym celu komornik współpracuje z biegłym rzeczoznawcą majątkowym. Oszacowanie wartości ma na celu ustalenie ceny wywoławczej na licytacji komorniczej. Wycena powinna odzwierciedlać rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości, biorąc pod uwagę aktualne ceny na rynku nieruchomości.

Cały proces opisu i oszacowania jest dokumentowany w protokole, który zawiera wszystkie zebrane informacje i ustalenia. Zgodnie z art. 947 §  1 Kodeksu Postępowania Cywilnego w protokole opisu i oszacowania komornik wymieni:

1. oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
2. budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
3. stwierdzone prawa i obciążenia;
4. umowy ubezpieczenia;
5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
6. sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
7. oszacowanie z podaniem jego podstaw;
8. zgłoszone prawa do nieruchomości;
9. inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Protokół ten jest ważnym dokumentem w dalszym postępowaniu egzekucyjnym.